О. М. Козырь выделяет несколько иные особенности правового режима недвижимости и введения этих вещей в гражданский оборот: 1) определение прав, объектом которых может выступать недвижимое имущество;

 

2)для введения недвижимого имущества в гражданский оборот закон должен определить границы, в которых осуществляется оборот недвижимости, установив, какого рода сделки с ней совершаться не могут. Если ранее недвижимость была исключена из оборота полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимость предполагается находящейся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда она исключается из оборота или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона; 3) определение особенностей возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, не связанных с установлением ограничений ее оборота; 4) для недвижимости могут быть установлены «пообъектные» особенности правового режима самого различного характера (например, для природных ресурсов, специальные правила в отношении предприятий, а также жилых помещений и зданий).

 

Мы полагаем, что основной особенностью правового режима недвижимого имущества выступает существование государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на него. Данная отличительная особенность недвижимого имущества подчеркивается всеми исследователями, в том числе и О. М. Козырь.

 

В истории развития человечества фиксация вещных прав на конкретную вещь приобрела социальную значимость (например, обряд манципации в Риме и т. д.). Для общества было важно знать о наличии связи между лицом и вещью и момент, когда эта связь устанавливается. Для этой цели с давних пор существует регистрация вещных прав, которая происходит, как правило, публично. Регистрацию вещных прав можно определить как публично осуществляемое при посредстве органов общественной власти гласное утверждение соединения вещного права лица с индивидуально определенной вещью.

 

Регистрация способствует достижению следующих целей: а) фиксации момента возникновения вещного права; б) публичности, т. е, о наличии вещного права на определенную вещь у конкретного лица становится известно всем, особенно заинтересованным лицам; в) индивидуализации и конкретизации правового режима недвижимого имущества. При этом, что важно отметить, объектом регистрации по действующему законодательству Республики Казахстан являются права на недвижимое имущество: 1) право собственности; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) право землепользования на срок свыше года; 5) право пользования на срок свыше года; 6) право доверительного управления на срок свыше года; 7) залог; 8) рента; 9) иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество. Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременений) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов (п. 1 и 2 ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); г) регистрация осуществляется путем составления особого письменного акта, который свидетельствует о существовании вещного права; д) документы о регистрации вещного права рассматриваются в качестве доказательств наличия вещного права. Это имеет значение при защите вещных прав, при распоряжении правом и других ситуациях.

 

Кроме того, в законодательстве установлен судебный порядок обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию, в частности в случае отказа в регистрации либо уклонения от нее (п. 4 ст. 22, ст. 29 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это положение закона, по нашему мнению, свидетельствует о стремлении законодателя придать наилучшую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют возможность знать об этой вещной связи.