3. Права и обязанности сторон в договоре
Продавец обязан передать проданное имущество в собственность или оперативное управление покупателя (ст. 39 Основ, ст. 224 ГК). Обычно право собственности (право оперативного управления) возникает у покупателя одновременно с передачей ему вещи (ст. 125 ГК), но эти моменты могут и не совпадать по времени в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, передача покупателю жилого дома еще не порождает у него права собственности, последнее возникает лишь после оформления договора в соответствии с требованиями ст. 226 ГК.
Независимо от того, переходит ли к покупателю право собственности (право оперативного управления) через какой-то промежуток времени после передачи ему имущества или эти моменты совпадают, следует различать обязанность продавца передать имущество и обязанность передать на него право собственности (оперативного управления).
Если право собственности или право оперативного управления переходят к покупателю ранее передачи имущества, у продавца появляется обязанность сохранять имущество, не допуская его ухудшения (ст. 228 ГК).
Если в срок, определенный договором или законом, имущество не будет передано или продавец передаст имущество, не соответствующее условиям договора, покупатель вправе либо требовать передачи ему проданной вещи с возмещением убытков, вызванных просрочкой исполнения, либо расторгнуть договор и также потребовать возмещения убытков (ст. 229 ГК).
Передача имущества продавцом не связывается с уплатой покупной цены покупателем. Специальные правила продажи или договор могут предусматривать уплату цены до или после передачи вещи. Но если такие указания отсутствуют, вступает в силу правило ст. 169 ГК о том, что взаимные обязательства по договору должны исполняться одновременно.
Исполнение продавцом обязанности по передаче покупателю права собственности или права оперативного управления предполагает наличие у него таковых, ибо нельзя передать право, которого не имеешь. Исключением из этого правила является лишь предусмотренный ст. 144 ГК случай возникновения права собственности на имущество у добросовестного приобретателя, которому оно было передано лицом, не являющимся собственником или субъектом права оперативного управления.
Нарушение продавцом обязанности по передаче покупателю права собственности или права оперативного управления может повлечь за собой отсуждение вещи у покупателя. Под отсуждением понимается удовлетворение судом или арбитражем виндикационного иска, предъявленного к покупателю, владеющему имуществом, лицом, которое, не будучи продавцом, в действительности является собственником имущества или субъектом права оперативного управления. Подобная ситуация может, например, возникнуть, если продавец передал покупателю имущество, похищенное им у собственника.
Если третье лицо предъявит к покупателю иск об отсуждении имущества, последний обязан привлечь продавца к участию в деле. В случае отсуждения продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки. Продавец освобождается от этой обязанности, если докажет, что покупатель не привлек его к участию в деле и что, участвуя в деле, он предотвратил бы отсуждение (ст. 232 ГК).
Следует сделать вывод, что покупатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков во всех случаях, когда продавец не передал ему право собственности или оперативного управления, даже если иск об отсуждении к нему не был предъявлен. Это прямо вытекает из общих последствий нарушения обязательств, предусмотренных ст. ст. 205, 213 ГК.
Право собственности или оперативного управления может быть обременено правами нанимателя, (ст. 256 ГК), залогодержателя (ст. 192 ГК), отказополучателя при наследовании по завещанию (ст. ст. 533, 534 ГК). Права этих лиц остаются в силе и в случаях смены собственника или субъекта права оперативного управления, образно говоря, они «следуют за вещью». Поэтому продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемую вещь, иначе покупатель вправе будет потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 231 ГК).
Важнейшей обязанностью продавца является обязанность передать покупателю вещь надлежащего качества, которая должна соответствовать условиям договора, а при отсутствии указаний в договоре — обычно предъявляемым требованиям.
Вещи, продаваемые торговыми организациями, должны соответствовать государственным стандартам, техническим условиям или образцам, если иное не вытекает из характера данного вида купли-продажи (ст. 233 ГК). Такого соответствия не требуется при продаже подержанных вещей комиссионными магазинами, при продаже предприятиями и организациями излишнего оборудования и т. д.
Передача вещи ненадлежащего качества существенно ущемляет интересы покупателя, противоречит общей направленности договора купли-продажи в условиях социалистического общества, поэтому покупателю предоставляется широкий диапазон средств защиты. В соответствии со ст. 234 ГК он вправе по своему выбору потребовать либо замены вещей, определенных в договоре родовыми признаками, вещами надлежащего качества, либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков продавцом или возмещения расходов покупателя на их исправление, либо расторжение договора с возмещением покупателю убытков (ст. 234 ГК).
Ответственность продавца за недостатки проданной вещи есть один из случаев ответственности без вины. Продавец отвечает за недостатки проданной вещи и тогда, когда он не знал о них (ст. 235 ГК). Он не отвечает лишь за те недостатки, которые он оговорил при продаже (ч. 1 ст. 234 ГК).
Действующее законодательство требует от продавца максимальной добросовестности в его отношениях с покупателями. Простое умолчание о недостатках имущества влечет за собой ответственность продавца, даже если недостатки были явными, т. е. такими, какие покупатель при внимательном осмотре мог обнаружить. Всякие соглашения об освобождении продавца от ответственности за недостатки или об ее ограничении по сравнению с нормами закона признаются недействительными (ст. 235 ГК).
Покупатель должен заявить продавцу претензию по поводу недостатков немедленно по их обнаружении, но не позднее шести месяцев со дня передачи вещи, а в отношении строения — не позднее одного года со дня его передачи или со дня регистрации договора в установленном порядке (ст. 226 ГК), если передача предшествовала регистрации (ст. 234 ГК). Срок исковой давности по требованиям о недостатках проданных вещей установлен в шесть месяцев со дня заявления претензии.
Закон, однако, не считает предъявление претензии к продавцу обязательной стадией разрешения спора о недостатках. Если претензия не была заявлена или время ее заявления установить невозможно, указанный срок исковой давности течет со дня истечения срока, установленного для заявления претензий (ст. 237 ГК).
Покупатель по договору купли-продажи обязан принять проданную вещь и оплатить ее в соответствии с условиями договора.
Нарушение этих обязанностей дает продавцу право либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, либо потребовать принятия вещи покупателем и уплаты цены, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (ст. 230 ГК).
Таковы права и обязанности продавца и покупателя, общие для всех видов продажи. Теперь надлежит рассмотреть отдельные виды купли-продажи, имея в виду, что изложенные общие правила относятся и к ним, за исключением случаев, когда законодательство разрешает отступления от этих общих правил.