6. Изменение условий пользования жилым помещением
Стабильность жилищных прав граждан не допускает произвольного изменения условий проживания по одностороннему требованию кого-либо из жильцов либо жилищных органов. Изменение условий договора найма жилого помещения допускается только по согласованию сторон, за исключением случаев, указанных законом. Рассмотрим такие случаи.
А. Изъятие излишней жилой площади. Излишки жилой площади—это разница между жилой площадью, находящейся в пользовании семьи нанимателя, и той же жилой площадью, которая полагается по норме, установленной ст. 291 ГК — 9 кв. м на человека, с учетом права членов семьи на дополнительную площадь. При расчете принимаются во внимание все лица с постоянными жилищными правами, в том числе и временно отсутствующие, а также проживающая в квартире домашняя работница, но не учитываются поднаниматели и временные жильцы.
При наличии определенных условий излишняя жилая площадь согласно действующему законодательству может быть изъята у семьи нанимателя. Ее юридически отделяют от жилой площади, оставшейся у нанимателя, и заселяют другим лицом, приобретающим на это жилое помещение самостоятельное право.
Изъятие излишков жилой площади может иметь место при одновременном наличии следующих условий (ст. 290 ГК):
а) такая площадь составляет отдельную изолированную комнату. Если излишняя комната является смежной, то хотя бы ее можно было путем переустройства квартиры превратить в изолированную, она не должна изыматься против воли нанимателя;
б) размер излишней комнаты - не менее 9 кв. метров;
в) изъятие излишней комнаты не приведет к необходимости совместного (в одной комнате) проживания лиц разного пола, кроме супругов, которые предполагаются проживающими в одной комнате.
Это последнее условие нередко ведет к невозможности изъятия весьма значительных жилищных излишков. Например, в квартире из трех отдельных комнат, каждая из которых составляет 20 кв. м, проживает семья: супруги, сын и дочь. По норме семье полагается 36 кв. м, но изъятие излишней жилой площади приведет к поселению брата с сестрой, либо сына с отцом, а дочери с матерью, т. е. к разделенному проживанию супругов. Изъятие не должно вызывать необходимость такого поселения, поэтому в данном примере оно недопустимо.
Следует заметить, что в некоторых других союзных республиках условия изъятия излишков жилой площади отличаются от изложенных. Не устанавливаются минимальные размеры подлежащей изъятию изолированной комнаты, либо такие размеры определяются иначе, вводятся дополнительные ограничения изъятия.
Рассмотренные условия изъятия излишков жилой площади применимы ко всем жилым помещениям в домах местных Советов, государственных, кооперативных и иных общественных организаций. Процедура изъятия предусматривает письменное предупреждение. Если наниматель в течение трех месяцев после получения предупреждения не передает излишней комнаты в доме государственной, кооперативной или иной общественной организации жилищным органам, последние вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии излишков.
Что касается нанимателя в доме местного Совета народных депутатов, то ему предоставляется возможность выбрать один из двух вариантов ликвидации излишков:
а) передать излишнюю комнату в распоряжение жилищных органов;
б) заселить такую комнату любым лицом по своему выбору («право выбора соседа»). Лицо, вселившееся по предложению нанимателя в излишнюю комнату, становится самостоятельным ее нанимателем.
Если излишняя изолированная комната образовалась в квартире местного Совета, в которой проживает одна семья, нанимателю, наряду с названными выше вариантами, предоставлено право требовать переселения его в отдельную квартиру меньших размеров. Удовлетворяя такие требования, жилищные органы не должны ухудшать условия проживания семьи нанимателя в части благоустройства квартиры, предоставляемой для переселения, ее расположения и т. п.
Переселение в квартиру меньших размеров с целью ликвидации жилищных излишков возможно по требованию нанимателя, но не жилищных органов. Министерство финансов Казахской ССР потребовало переселить семью К, состоящую из двух человек, из трехкомнатной квартиры в двухкомнатную с целью изъятия излишней жилой площади. Советский районный суд г. Алма-Аты иск удовлетворил. Верховный Суд Казахской ССР по протесту заместителя Генерального прокурора СССР отменил решение, поскольку ответчики не давали согласия на переселение.
Наниматели жилых помещений в ведомственных домах не имеют права заселять излишнюю комнату по своему усмотрению и требовать переселения их в квартиру меньших размеров, кроме случаев, когда жилая площадь предоставлялась не в связи с трудовыми отношениями.
Отказ жилищных органов предоставить нанимателю, проживающему в отдельной квартире с излишней жилой площадью, отдельную квартиру меньших размеров лишает их права заселения излишней комнаты.
Других способов ликвидации жилищных излишков по требованию жилищных органов законодательством не предусмотрено. Таким органам, в частности, не предоставлено права без согласия нанимателя производить перепланировку квартиры (превращать смежные комнаты в изолированные и т. п.) с целью последующего изъятия жилой площади.
Проект Основ жилищного законодательства вообще не предусматривает возможности принудительного изъятия излишней жилой площади, очевидно потому, что это противоречит закрепленному в Основах принципу проживания семьи в отдельной квартире. При образовании жилищных излишков наниматель, проживающий в доме (помещении) государственного или общественного жилищного фонда, вправе с согласия членов семьи требовать от жилищных органов предоставления ему в установленном порядке жилой площади меньшего размера (см. ст. 29 Проекта).
Б. Передача в пользование нанимателя освободившегося в квартире помещения. Если в квартире освобождается помещение, смежное с одной из комнат, занимаемых семьей нанимателя, такое помещение, не может заселяться посторонним лицом (это нарушило бы ст. 275 ГК), оно подлежит передаче нанимателю (поел, часть ст. 290 ГК).
Действующее законодательство допускает заселение в обычном порядке освободившегося в общей квартире отдельного изолированного помещения. Пленум Верховного Суда СССР указал (п. 9 постановления №3 от 25марта 1964г.), что при наличии технической возможности превращения освобождающейся смежной комнаты в изолированную жилищные органы вправе не передавать ее нанимателю, если такая комната будет у него излишней и если переоборудование комнаты в изолированную (с целью заселения ее другим лицом) не ухудшит жилищных условий нанимателя и других жильцов квартиры.
В. Объединение нескольких договоров найма, заключенных членами одной семьи, проживающими в одной квартире, в один общий договор. Иногда в одной квартире проживает несколько самостоятельных нанимателей (у каждого «своя» комната или несколько комнат), составляющих одну семью. Причины различны: заключение брака между жильцами одной квартиры, вселение супругов в квартиру по раздельным договорам обмена и т. п. Наличие отдельных договоров может оказаться невыгодным для семьи в целом: один из нанимателей оплачивает излишки жилой площади по повышенным ставкам, и У другого жилая площадь не достигает нормы и т. п. Защищая интересы нанимателей, ст. 279 ГК предоставляет им право требовать заключения одного договора найма всего занимаемого ими помещения взамен нескольких раздельных договоров. При возражении жилищных органов спор может быть разрешен судом.
Г. Раздел жилой площади. Согласно части 2 ст. 279 ГК Казахской ССР каждый совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать выдела своей доли жилой площади в виде отдельной комнаты и заключения с ним самостоятельного договора найма. Такой выдел ведет к разделу жилой площади между выделяющимся (выделяющимися) и другими членами семьи. За выделившимся сохраняется право пользования общими помещениями и общими сантехническими приборами в квартире. Основное и необходимое условие выдела— наличие отдельной комнаты, размер которой соответствует доле лица, претендующего на выдел. При наличии технической возможности и с соблюдением условий ст. 289 ГК допустимо переустройство помещений для создания отдельной комнаты и предоставления ее выделяющемуся.
Законодательство Казахской ССР не требует (как это предусмотрено Гражданскими кодексами ряда других союзных республик, в том числе ст. 313 Гражданского кодекса РСФСР), чтобы лицо, требующее заключения отдельного договора найма, обладало самостоятельным источником средств к существованию.
Раздел жилой площади производится по взаимному согласию всех совершеннолетних членов семьи, а при недостижении такого согласия — судом, который определяет, какую именно комнату, соответствующую по размеру доле выделяющегося лица, передать в его пользование. При этом суд исходит из равенства долей всех членов семьи, независимо от их возраста, права кого-либо из них на дополнительную жилую площадь и т. п. Однако, если ранее между членами семьи заключалось соглашение о порядке пользования жилыми помещениями (см. п. 5), такое соглашение учитывается как при определении размера доли, так и при выборе конкретных помещений, предоставляемых сторонам при разделе жилой площади. Так, Д. по иску к бывшим членам семьи П. и Б. требовал разделить жилую площадь и закрепить за ним комнату, в которой он постоянно проживал. Ответчики, возражая против иска, предъявили встречное требование о закреплении за истцом другой комнаты меньших размеров. Президиум Московского городского суда, отменив ранее вынесенные решения и определения, которыми в иске было отказано, отметил, что Д. просил закрепить за ним именно ту комнату, которой он пользовался по семейному соглашению со дня вселения в квартиру. В этой комнате находились все вещи Д. Ответчики комнатой не пользовались. При таких условиях не было оснований для отказа в иске, хотя размер комнаты и превышал долю Д. в общей жилой площади.
Д. Перемена нанимателя по договору найма жилого помещения. Ст. 279 ГК (часть 2) предоставляет совершеннолетнему члену семьи право потребовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. Перемена производится в случае прекращения проживания в квартире прежнего нанимателя (смерть, выезд). Если первоначальный наниматель остается проживать в помещении, перемена возможна лишь с его согласия. При возражении со стороны жилищных органов либо разногласиях между членами семьи о кандидатуре нового нанимателя споры разрешаются судом.
Объединение нескольких договоров найма в один договор, раздел жилой площади и замена нанимателя по договору другим лицом невозможны, если условия проживания в помещении зависят от сохранения трудовых отношений нанимателя с организацией — владельцем помещения (ст. 318, 324 ГК).
Е. Переустройство и перепланировка помещений. Переустройство заключается в изменении функциональной характеристики помещения (обеспечение дополнительными удобствами, переделка смежных комнат в изолированные, превращение нежилых помещений в жилые комнаты и т. п.), перепланировка — это изменение конфигурации жилых и нежилых помещений. Переустройство и перепланировка могут производиться по инициативе и наймодателя и нанимателя. В обоих случаях закон разрешает переустройство и перепланировку лишь с целью повышения уровня благоустройства квартиры.
Наймодатель осуществляет обычно переустройство и перепланировку помещений в соответствии с планами реконструкции жилого фонда либо 3 ходе общего капитального ремонта дома (ст. 320 ГК).
По инициативе нанимателя переустройство и перепланировка возможны при соблюдении условий: а) разрешение, независимо от ведомственной принадлежности дома, исполкома местного Совета народных депутатов. Исполком проверяет проект переустройства (перепланировки), его соответствие строительным, санитарным, противопожарным правилам;
б) согласие на переустройство (перепланировку) всех членов семьи; в) согласие наймодателя.
Отказ исполкома в разрешении переустройства (перепланировки) можно обжаловать в вышестоящий исполком. Суд не вправе обязать исполком выдать разрешение. При получении от исполкома нужного разрешения, но возражении жилищных органов (наймодателя) либо кого-либо из членов семьи, спор разрешается судом. В суд также могут обратиться лица (обычно — соседи), которые считают, что переустройство (перепланировка) ущемляет их интересы. Наличие при этом разрешения исполкома не связывает суд, который может запретить переустройство, нарушающее условия проживания других граждан.
Согласие жилищных органов на переустройство (перепланировку) само по себе не означает согласия на оплату соответствующих работ. Переустройство помещения выполняется за счет того, кто его проводит.
Самовольное переустройство (перепланировка) помещения, включая переоборудование мест общего пользования, перестановку санитарно-технических и отопительных приборов и т. п., неправомерны. По требованию жилищных органов наниматель обязан восстановить помещение в прежнем состоянии, при невыполнении требования наймодатель вправе сделать это своими силами за счет нанимателя.