Наниматель, согласно ст. 60 Основ (ст. 305 ГК), вправе обменять занимаемое им помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем, со взаимной передачей прав и обязанностей по договорам найма.

 

Обмениваться могут помещения, находящиеся в одном доме, в разных домах одного населенного пункта, в разных населенных пунктах одной республики или разных республик. В последнем случае нужно учитывать, что условия и порядок обмена в разных республиках неодинаковы. В Казахской ССР условия обмена и порядок его совершения регламентируются статьями 305—308 ГК и Инструкцией о порядке обмена жилых помещений в Казахской ССР, утвержденной Советом Министров республики 9 марта 1965 г.

 

В Казахской ССР и во многих союзных республиках возможен обмен жилых помещений, в котором участвует не два, а три, четыре и более нанимателей. Обмениваемые помещения могут относиться к разным категориям жилого фонда. Поскольку закон разрешает самостоятельно заселять только отдельные квартиры и лишь в виде исключений отдельные изолированные комнаты, объектом обмена в Казахской ССР не могут быть части комнат либо смежные (неизолированные), комнаты, кроме случаев, когда такой обмен ведет к совместному поселению членов одной семьи.

Для обмена необходимо письменное согласие всех проживающих в помещении членов семьи (в том числе — временно отсутствующих). Интересы несовершеннолетних детей при обмене защищают их родители. Если в помещении проживают лица, находящиеся под опекой или попечительством, письменное согласие на обмен должны дать не только опекуны (попечители), но и органы опеки. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом. Совершение обмена без согласия кого-либо из членов семьи или органов опеки (если оно требуется), может привести к признанию обмена недействительным.

 

Для совершения обмена требуется согласие жилищных органов, компетентных распоряжаться жилой площадью, в домах местных Советов — исполкома, в ведомственных домах — администрации и профсоюзного комитета, в домах Министерства обороны — начальника гарнизона. Неосновательный отказ дать разрешение на обмен может быть оспорен в судебном порядке.

 

Обмен оформляется обменными ордерами установленной формы, которые выдаются жилищным органом исполкома по месту нахождения хотя бы одного из обмениваемых помещений и служат единственным законным основанием вселения в помещения, полученные по обмену. С момента получения обменных ордеров договор обмена между участниками считается завершенным и его исполнение обеспечивается возможностью судебного принуждения. Обменный ордер может быть признан недействительным только судом. Судом также рассматриваются споры в связи с отказом жилищного органа выдать обменные ордера.

 

Ст. 307 ГК перечисляет случаи, когда обмен жилых помещений не допускается. Первым назван случай, когда к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма. Лишь после разрешения судом спора по предъявленному иску можно менять то жилое помещение, право на которое будет признано за нанимателем решением суда.

 

Закон запрещает обмен, ведущий к нарушению установленной нормы жилой площади, каковой признается на практике минимальная норма заселения жилых .помещений. Норма может не соблюдаться, если обмен направлен на совместное проживание супругов, нетрудоспособных родителей с детьми или несовершеннолетних детей с родителями.

 

Далее ст. 307 ГК запрещает обмен, который носит спекулятивный (один из участников передает другому денежное или иное имущественное вознаграждение) либо фиктивный (под видом обмена производится переуступка жилой площади) характер. Жилищная спекуляция может к тому же послужить основанием привлечения к уголовной ответственности по ст. 169 Уголовного кодекса Казахской ССР. На практике спекулятивный обмен нередко бывает к тому же и фиктивным: лицо, незаконно переуступающее кому-либо под видом обмена свою жилую площадь, получает за это определенную денежную сумму либо иное имущество.

 

Не допускается обмен жилых помещений, находящихся в домах, которые угрожают обвалом или подлежат сносу или вообще не соответствуют санитарным требованиям пригодности для проживания, а также служебных жилых помещений и жилой площади в общежитиях (п. п. 4 и 5 ст. 307 ГК).

 

В дополнение к ст. 307 ГК Инструкция о порядке обмена от 9 марта 1965 г. запрещает также обмен помещений, если одно из них принадлежит организации, имеющей право при определенных условиях выселять жильцов, прекративших трудовые отношения (согласно ст. 318 ГК), а наниматель другого жилого помещения не является работником данной организации. Но запрещение не распространяется на случаи, когда в таком помещении упомянутой организации проживает лицо, жилищные права которого не зависят от продолжения трудовых отношений, либо когда оба участника обмена являются работниками данной организации.

 

Обстоятельства, при наличии которых обмен жилых помещений не допускается, служат основанием к отказу жилищных органов дать разрешение на обмен. Если же обмен при наличии одного из таких обстоятельств все же совершен и оформлен, то он признается недействительным как противозаконная сделка с установленными для этих сделок последствиями (ст. 46 ГК).

 

Перечень обстоятельств, при наличии которых обмен жилых помещений запрещается, определен законом исчерпывающим образом.

 

Что же касается последующего признания уже совершенного обмена недействительным, то оно может последовать не только при нарушении специальных норм, запрещающих обмен, но и в силу общих оснований признания сделок недействительными. Нередкими, например, на практике бывают последующие (после оформления обмена) иски о признании обмена недействительным по мотивам его совершения под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

 

Таковы условия обмена, совершаемого по взаимному соглашению участников. Но нашему законодательству и судебной практике известны также случаи принудительного обмена, в силу которого нанимателю или одному из членов семьи предлагается в обязательном порядке переехать в другое помещение. Разумеется, обязательность относится только к освобождению прежнего помещения, переселение же в помещение, предоставленное по обмену во всех случаях является добровольным.

 

Возможность принудительного обмена, во-первых, вытекает из нормы ст. 306 ГК Казахской ССР, предусматривающей, что при несогласии на обмен кого-либо из членов семьи спор по этому вопросу разрешается судом. Если суд удовлетворит иск тех членов семьи, которые настаивают на обмене, не ухудшающем условий проживания других участников обмена, то решению должны подчиниться и возражающие против обмена члены семьи, для которых обмен таким образом становится принудительным;

 

во-вторых, практика применяет принудительный обмен в качестве средства ликвидации жилищных конфликтов и меры воздействия на лиц, поведение которых делает невозможным совместное с ними проживание в одной квартире или в одном доме. Чтобы не прибегать к крайней мере — выселению таких лиц без предоставления другого жилого помещения, суд обязывает их обменять свою жилую площадь на помещение, предложенное заинтересованными лицами (ч. 2, п. 13 постановления № 3 Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).