2. Заключение, форма, срок и предмет договора
Договоры имущественного найма в отношении порядка заключения, формы и сроков подчиняются общим нормам ГК о сделках и договорах, в частности нормам глав 3 и 16 ГК. Наряду с этим в главе 28 ГК, а также в иных нормативных актах, регламентирующих отдельные виды договора найма, содержатся на этот счет специальные правила.
Для заключения непланового договора имущественного найма достаточно соглашения сторон. В плановом договоре соглашению должен предшествовать плановый административный акт.
Наниматель — государственная, кооперативная или общественная организация по окончании срока договора найма строения или его части имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора (ст. 260 ГК), однако лишь при условии, что наймодатель и дальше собирается сдавать в наем данный объект, а наниматель надлежащим образом выполнял свои обязательства по договору.
Форма договора найма может быть как устной, так и письменной. В письменной форме, если иное не предусмотрено законом, должны совершаться договоры, в которых хотя бы одной из сторон выступает социалистическая организация (ст. 43 ГК). Письменного оформления требует и договор найма между гражданами при стоимости сдаваемого в наем имущества свыше 100 руб. (ст. 43 ГК), а также и при меньшей стоимости, но заключаемый на срок свыше года (ст. 257 ГК). В остальных случаях договор найма между гражданами может совершаться в устной форме.
Временный характер пользования имуществом по договору найма предопределяет важность четкого определения его сроков. Максимальный срок не может превышать десяти лет (ст. 258 ГК). В ряде случаев ГК устанавливает более короткие предельные сроки, прежде всего — в договорах между социалистическими организациями, поскольку в их отношениях договор имущественного найма не должен использоваться для непланового перераспределения имущества. Максимальный срок здесь не должен превышать одного года и лишь для найма строений и нежилых помещений — 5 лет. Специальное законодательство для некоторых видов договора найма может устанавливать и более короткие, а также минимальные сроки найма.
В пределах максимальных и минимальных конкретные сроки найма определяются соглашением сторон. Договор найма, заключенный на срок, превышающий установленный законом максимальный срок, сохраняет силу лишь в пределах такого срока. Договор, не предусматривающий срока действия, считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор во всякое время, предупредив о том контрагента в целях охраны его интересов за три месяца при найме строений или нежилых помещений и за один месяц при найме иного имущества (ст. 259 ГК).
Договор имущественного найма может быть не только заключен, но и возобновлен на неопределенный срок без специального соглашения после истечения срока действия, если наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом, а наймодатель не возражает против этого. Правило о возобновлении договора на неопределенный срок не применяется к договорам между социалистическими организациями и к договорам бытового проката.
При переходе права собственности или оперативного управления на сданное в наем имущество к другому лицу договор найма сохраняет силу (ст. 266 ГК), что означает переход к этому лицу всех прав и обязанностей наймодателя по договору.
Предметом договора является имущество, передача которого во временное пользование предполагает его возврат. Поэтому предметом договора могут быть лишь индивидуально определенные и непотребляемые вещи. Некоторые вещи, однако, не подлежат сдаче в наем в силу специального запрета закона. Не допускается, например, наем земель, недр, оружия. Круг предметов договора найма с участием граждан ограничен вещами личного потребления.